A.I.
Ziarul BURSA #Piaţa de Capital / 23 aprilie, 07:35
Introducerea societăților de investiții imobiliare (SII), termenul propus pentru REIT-uri în legislația din România, ar putea genera venituri fiscale de peste șapte ori mai mari decât pierderile inițiale și ar putea mobiliza aproximativ patru miliarde de euro în active în următorii cinci ani, conform unui studiu de impact realizat recent de Federația Investitorilor și Dezvoltatorilor Imobiliari pentru o Economie Sustenabilă (FIDES).
Analiza subliniază că experiența europeană din țări precum Franța sau Germania demonstrează că regimul REIT nu erodează baza fiscală, ci o restructurează pentru a favoriza transparența și predictibilitatea. România este, în prezent, una dintre ultimele economii semnificative din Europa care nu dispune de un cadru legislativ pentru REIT-uri.
REIT-urile sunt companii listate la bursă care permit investiția în active precum birouri, centre logistice sau locuințe, fără a necesita capitalul semnificativ necesar pentru achiziția directă a unei proprietăți. Aceste companii dețin și administrează portofolii de clădiri, iar veniturile lor provin în principal din chirii, fiind obligate să distribuie cel puțin 90% din profit sub formă de dividende. În România, un proiect de lege inițiat în 2024 a trecut de Senat și se află în prezent în dezbatere la Camera Deputaților, având ca scop introducerea unui regim specific pentru REIT-uri, inclusiv prevederi fiscale, precum scutirea de impozit pe profit pentru veniturile din activități imobiliare.
Regimul societăților de investiții imobiliare restructurează impozitarea de la dublul nivel actual la un singur nivel la nivelul investitorului, o practică standard în toate statele membre UE cu legislație REIT. Aceasta elimină dubla impozitare, iar prin impunerea unei distribuții obligatorii de 90% din profit, se generează o bază impozabilă la nivel de acționar mult mai mare și mai predictibilă. Studiul FIDES subliniază impactul economic și fiscal al regimului aplicabil REIT-urilor în România.
Structura fiscală transparentă de tip pass-through, unde veniturile nu sunt impozitate la nivelul companiei, ci direct la investitori, propusă pentru SII, nu este o noutate pentru sistemul juridic românesc, existând deja prin mecanismul fondurilor de investiții alternative (FIA) organizate ca societăți civile. Studiul afirmă că „Legea nu introduce un precedent fiscal exotic, ci recunoaște legislativ o structură echivalentă într-un format corporativ cu guvernanță superioară și acces deschis tuturor investitorilor”.
În scenariul realist considerat în studiu, în care aproximativ patru miliarde de euro în active imobiliare migrează la statutul de SII în cinci ani (20% din eșantionul studiat), impactul negativ fiscal, generat de schimbarea regimului fiscal, crește gradual de la 12 milioane de lei în primul an la 59 milioane de lei în anul al cincilea. Acesta este un cuantum redus și previzibil, compensat încă din primul an de efectele pozitive ale capitalului nou mobilizat. „Pentru fiecare miliard de euro adițional migrat, impactul negativ crește cu maximum 14 milioane de lei în anul al cincilea”, conform studiului FIDES.
Pe de altă parte, capitalul nou mobilizat prin SII-uri, estimat conservator la circa patru miliarde de euro în portofoliul imobiliar în primii cinci ani, generează colectări fiscale adiționale estimate la 82 milioane lei în primii doi ani, 243 milioane de lei în al treilea și al patrulea an și 445 milioane de lei în cel de-al cincilea an. „Impactul fiscal pozitiv depășește de peste șapte ori pierderea din scenariul realist”, afirmă autorii studiului.
O altă concluzie a raportului arată că România este, în prezent, una dintre ultimele economii relevante din Europa fără un cadru legislativ pentru REIT, alături de Polonia, care se află într-un proces avansat de adoptare a legislației. „Această poziție generează un dezavantaj competitiv cuantificabil în mobilizarea capitalului cu afinitate pentru investiții imobiliare”, subliniază studiul.
Experiența europeană, incluzând Franța (2003), Germania (2007), Ungaria (2011), Bulgaria (2004) și altele, confirmă că regimul REIT nu erodează baza fiscală, ci o restructurează în favoarea transparenței și predictibilității. Aspectele juridice privind compatibilitatea cu dreptul european și principiile Codului Fiscal sunt, de asemenea, aliniate, având în vedere și recomandarea OCDE pentru România de a implementa structuri de tip REIT.
Sectorul imobiliar reprezintă una dintre componentele structurale ale economiei românești, cu o contribuție directă estimată la 7,3% din PIB în 2024, conform datelor INS și Eurostat. Această pondere plasează sectorul imobiliar printre cele mai importante sectoare economice, depășind multe industrii manufacturiere sau de servicii, conform documentului.
Cu toate acestea, reprezentarea sectorului pe piața de capital este semnificativ subdimensionată în raport cu această pondere economică. Capitalizarea bursieră a BVB a atins un nivel record de peste 500 miliarde lei în 2025, reprezentând aproximativ 25% din PIB – un progres notabil față de 19% în 2023, dar în continuare sub nivelul altor piețe din regiune (Grecia, Croația, Ungaria). Componenta imobiliară din capitalizarea BVB este neglijabilă în comparație cu ponderea reală a sectorului în economie, sub 2% din capitalizarea bursieră totală, deși sectorul contribuie cu 7,3% din PIB.
Autorii studiului menționează că economiile populației, concentrate în depozite bancare cu randament scăzut, nu au un instrument adecvat pentru a fi alocate productiv în imobiliare. Fondurile de pensii private, cu active de 201,6 miliarde lei și o limită legală de 3% pentru alocare în imobiliare listate, nu au unde să investească această cotă în absența SII-urilor.
În absența unui cadru REIT, capitalul domestic participă marginal la investițiile imobiliare comerciale (non-rezidențiale). Piața este dominată de capital instituțional extern înregistrat în jurisdicții străine, în timp ce capitalul românesc, predominant de retail, este canalizat spre imobiliare rezidențiale. Introducerea cadrului SII ar schimba structural această dinamică, facilitând incluziunea economică pentru persoanele fizice care doresc să investească în sectorul imobiliar, precum și o participare mai semnificativă a investitorilor instituționali locali în acest sector.
SII-urile pot democratiza accesul la investiții imobiliare. Prin achiziția de acțiuni pe piața reglementată BVB, un investitor cu câteva mii de lei poate deține indirect o cotă dintr-un portofoliu imobiliar calitativ, diversificat, cu management profesionist și randamente distribuite obligatoriu. „Aceasta este tocmai logica care a condus la succesul REIT-urilor în toate jurisdicțiile în care au fost implementate”, afirmă autorii studiului.
Studiul realizat de FIDES s-a bazat pe datele financiare a 481 de companii active în segmentele relevante ale sectorului imobiliar românesc, cu profil de deținere a portofoliilor imobiliare proprii, având o cifră de afaceri de minimum două milioane de euro și cu date financiare aferente anului fiscal 2024. „Alegerea anului 2024 nu este arbitrară: analiza profitabilității sectorului pentru anii anteriori relevă că 2024 reprezintă anul cu cel mai ridicat profit net agregat din perioada analizată, respectiv 3,14 miliarde de lei”, conform raportului Federației.
Proiectul de Lege privind regimul aplicabil Societăților pentru Investiții Imobiliare a fost inițiat de deputații PNL Sebastian Burduja, Gabriel Andronache și Diana Morar. A fost adoptat de Senat în ședința din 3 septembrie 2024 cu procedură de urgență și se află în prezent la Camera Deputaților ca for decizional. Comisia Juridică, de Disciplină și Imunități a emis un aviz favorabil, iar Comisia pentru Industrii și Servicii a dat un aviz negativ în data de 24 martie 2026. Comisiile de Buget și Politică Economică, cu rol decizional în etapa actuală, și-au suspendat deliberările până la formularea unui aviz formal din partea Ministerului Finanțelor.
Ziarul BURSA a organizat, la sfârșitul lunii trecute, conferința cu tema „REIT-urile – cheia finanțării inteligente a României”, în cadrul căreia actori importanți din domeniul imobiliar și al pieței de capital au evidențiat necesitatea implementării REIT-urilor în România.
