George Marinescu
Ziarul BURSA #Piaţa de Capital / 1 aprilie
Legislația referitoare la societățile de investiții imobiliare și produsele rezultate din aceasta ar putea reprezenta o oportunitate semnificativă pentru mobilizarea capitalului local, conform afirmațiilor lui Adrian Tănase, CFO al companiei Star Residence Invest și fost director general al BVB.
Adrian Tănase a declarat: „Sperăm ca acest tip de expunere să fie accesibil tuturor investitorilor de pe piața de capital din România, atât individuali, cât și instituționali. Sectorul imobiliar constituie o diversificare esențială pentru portofoliul oricărui investitor, deoarece activele de acest tip reacționează diferit la inflație. Acestea ar trebui să fie incluse și în portofoliile fondurilor de pensii locale.”
Prin intermediul acestei legi și al produselor care vor apărea pe piață, este necesară generarea unei mobilizări a capitalului local. Afirmăm că, în regiune, există deja o diferențiere a mobilizării capitalului, iar România ar trebui să adopte un model similar cu cel din Cehia sau Ungaria, pentru a nu pierde o oportunitate într-un sector cu efecte pozitive multiple asupra economiei. Fiind o economie emergentă, acest instrument ar putea acoperi sectoare esențiale, cum ar fi infrastructura și agricultura, dar și alte active cu impact economic semnificativ.”
„În primul rând, ne concentrăm pe investiția directă, unde plătim un impozit de 10% pe chirie (forfetar 8%). De asemenea, ne gândim la înființarea unui fond de investiții alternativ care să nu plătească impozit pe profit. Acest tip de replicare și stimulare fiscală este esențial, în special pentru investițiile colective. Am putea stabili un fond sub legislația societăților civile, beneficiind astfel de avantajele unei structuri care evită dublă impozitare. Ne dorim ca prin această lege să creăm un mediu fiscal atractiv care să imite alte posibilități de investiție, dar într-un cadru de guvernanță corporativă. Această lege ar permite implementarea acestor investiții colective cu un vehicul fiscal transparent sub guvernanța corporativă.”
Adrian Tănase a menționat că Star Residence Invest este listată pe piața AeRO din 2021, având inițial un portofoliu de apartamente, care a fost restructurat ulterior.
„În prezent, mai avem un teren ca activ non-core și propunem investitorilor, prin toate comunicările noastre, o temă de office pentru viitor. Am semnat deja un prim contract pe care încercăm să îl finanțăm prin piața de capital și suntem optimiști că vom reuși. Chiar astăzi (. – luni) am anunțat finalizarea primei etape a majorării de capital de 12 milioane de euro, care a constat în exercitarea dreptului de preferință de către acționarii existenți. Astăzi (. – luni) începe a doua etapă, cea a plasamentului privat, în cadrul căreia suntem foarte încrezători că vom atrage noi acționari în Star Invest pentru a finaliza această tranzacție.”
„Aceasta este tema propusă: avem deja reglementate în actul constitutiv regulile de funcționare ale unui REIT. Deși suntem listați, ne vom concentra exclusiv pe sectorul imobiliar și ne-am angajat prin actul constitutiv să distribuim 90% din profit sub formă de dividende, an de an. Ne propunem să fim un produs de distribuție care să ofere expunere pe sectorul imobiliar într-un mod diferit față de ceea ce există în prezent pe Bursa de Valori București, care este predominant axată pe activitatea de dezvoltare,” a adăugat Adrian Tănase.
El a subliniat că activitatea de dezvoltare în imobiliare diferă de activitatea de operare pe care compania dorește să o ofere investitorilor, exprimând speranța că legea REIT-urilor va fi adoptată, deoarece va facilita activitatea companiilor din punct de vedere fiscal în relația cu investitorii.
Întrebat dacă REIT-urile ar putea atrage fonduri de la Pilonul II de pensii, Adrian Tănase a specificat: „Este un tip de activ diferit de acțiuni, diferit de obligațiuni, așa cum îl propunem noi, un activ compus din portofolii de clădiri finalizate care generează chirii și care trebuie distribuite acționarilor. Acest tip de activ reacționează diferit la riscurile pieței; trebuie să fie incluse (. – în fondurile de la Pilonul II) și observăm fonduri de pensii din alte țări și fonduri de pensii la nivel global care au alocate procente semnificative în astfel de instrumente. Este o oportunitate care lipsește în România și, în mod natural, ar trebui să fie prezentă pe masa acestor investitori, fie că sunt fonduri de pensii, fie fonduri deschise de investiții; atâta timp cât sunt listate, ele pot fi accesate și din punct de vedere al reglementării.”
„Cunosc foarte bine reglementările fondurilor de pensii Pilon II. Există anumite grade de risc și fiecare tip de activ are alocat un grad de risc. Cred că, dacă ar exista legea REIT, care să reglementeze aceste societăți de investiții imobiliare, ar fi necesar să discutăm cu Autoritatea de Supraveghere Financiară. Este important să revizuim gradul de risc al acestor instrumente, deoarece, cu siguranță, riscurile asociate sunt mai mici decât cele ale unei acțiuni pure listate. Este un produs mai ușor de înțeles pentru investitori; simulează practic deținerea directă a activului. Evaluarea și măsurarea riscurilor sunt mult mai simple, iar speranța noastră este să ajungem la această discuție pentru a putea încadra astfel de instrumente la un grad de risc diferit față de acțiunile obișnuite.”
Referitor la impactul bugetar, Adrian Tănase a adăugat: „Sunt încurajat de mesajul domnului director executiv al Federației Dezvoltatorilor și Investitorilor pentru Economie Sustenabilă, care a fost prezent în primul panel. Suntem membri ai acestei federații și sperăm să inițiem un studiu de impact, implicând și alți actori de pe piață. Consider că acest studiu de impact nu este foarte complicat, mai ales în contextul în care impozitele corporate au fost egalizate cu impozitele pe dividende. Acum discutăm despre același impozit, iar această lege va înlocui practic impozitul corporate actual cu un impozit pe dividend. Din perspectiva mea, impactul nu ar trebui să fie negativ, ci dimpotrivă, unul pozitiv. Bineînțeles, trebuie să documentăm acest lucru și să fundamentăm pentru autoritățile statului.”
„Cine dorește să fie REIT va fi obligat să distribuie 90% din profit, generând astfel în mod obligatoriu această taxă pentru stat. Din punctul meu de vedere, impozitele pe care statul le încasează acum ca impozit pe profit vor fi încasate în viitor ca impozit pe dividend. Așadar, impactul imediat ar fi acesta; aceasta ar fi povestea pe termen scurt. De asemenea, migrarea către statutul de societate de investiții imobiliare nu este o decizie simplă; compania trebuie să se listeze și să își asume anumite aspecte de transparență.”
Fostul director general al BVB a conchis că proiectul de lege privind societățile de investiții imobiliare nu va avea un impact bugetar negativ, nici pe termen scurt, nici asupra economiei naționale, și a menționat că actorii din domeniu vor colabora pentru a documenta un studiu de impact, astfel încât autoritățile – Ministerul Finanțelor, Guvernul și Parlamentul – să aibă o imagine completă atunci când vor lua o decizie referitoare la viitorul acestui act normativ.
